三月办公空间服务发展报告：供应放缓与数字化升级

发布日期：2022-05-10 来源: 未知 阅读量（）

　　供应放缓之余，企业把部分注意力放在对存量项目轻质化运营上。（报告期2022.02.26-2022.03.28）

　　观点指数报告期内，全国地区办公空间租金有所下滑，重点城市的租金水平演化出不同梯度--北京依旧领衔租金水平，重庆和广州延续了其一贯的性价比。

　　样本企业三月份办公空间供给量有所回落，主要原因是缺乏大型项目支撑。供给主力依旧是创富港及优客工场，供给地区主要在深圳、成都和上海。

　　COVID-19全球大流行影响之下，已上市的龙头办公空间企业WeWork及IWG的财务数据和证券市场的表现不及预期。行业整体呈现出回落的态势，需要根据宏观形势选择和执行适当的经营策略，从而避免衰退。

　　新增供应放缓，部分企业将三月份的运营重心放在了存量资产改造上。氪空间、IWG及办伴均对存量项目或资产进行了数字化的升级、改造，以迎接数字化的浪潮。

　　3月份录得全国重点城市（北上广深+部分新一线城市）每个办公空间平均租金为1457.46元/人/月，平均每个办公空间提供约477个工位，平均每个办公空间面积约为4797平方米。相较于二月份，租金下降约10.5%，而工位和面积供给环比基本持平。总体供给情况稳定，变化幅度不大，租金水平略微下降。

　　对所监测的样本城市的办公空间项目进行抽样调查，结果显示：北京租金水平最高，达到约4.5元/日/平方米，领先于其他城市。

　　上海、广州、深圳的办公空间租金水平位于第二梯队；武汉、重庆及成都租金水平再次之。

　　武汉办公空间租金水平迈入2元/日/平方米水平，逐渐接近广州；重庆地区的办公空间租金水平最低。

　　结合各样本城市2021年GDP总量交叉对比，可以看出，上海、广州、重庆办公空间租赁性价比较高，所在城市经济发展水平较高的同时，有着相对GDP而言较低的租金水平。

　　重庆无论是租金绝对值还是性价比，都是办公租赁最为友好的城市，其租金水平相较于GDP有着最大程度的背离。而北京、武汉租赁成本相对较高，相比于城市GDP而言存在一定溢价。深圳和成都租金水平则与其城市经济发展状况相匹配。

　　此外，三月份录得样本企业新增办公空间供给面积36301.32平方米，新签约或开业项目数量为13个（ATLAS寰图新增项目华讯中心未在图3中列出）。

　　优客工场依旧是供应方主力，在供应面积以及数量上双双领先；创富港延续了其一贯风格，供应数量较多但单个项目平均面积较小；办伴新增三个项目分别为北外滩星荟中心、龙盛置地福新汇项目、嘉里企业中心，定位均为精装独立办公空间。项目供给较2月份有所回落，供给面积失速情况更为严重。

　　出现回落主要原因是2月份优客工场签约了数个一万平方米以上的大型办公空间项目，以致上个月的供给面积迎来了一次爆发。三月份的回落，实质上是回归了常规的供给量。

　　从供应项目面积的城市分布来看，成都和上海新增供应较为活跃；而从城市项目数量面积分布来看，深圳和上海占比较多。上海在项目和面积供应这两个维度上均较为活跃，主要原因是主场位于上海办伴贡献了数个高于平均供应面积的项目。

　　除了办伴以外，创富港大部分三月新增供给也放在其主场城市--深圳。而优客工场则延续着深化布局的策略，继续在北上广深外的新一线、二线城市布局，其中成都在三月面积供给的突出表现就是源自优客工场新增的万平方米大型项目--成都35号国航优客工场。

　　报告期内，办公空间企业除了扩大于自身所在城市的布局，还延续着它们一贯的经营风格和策略。

　　报告期内，全球办公空间企业龙头WeWork和IWG均公布了各自的2021年年报。其中全年营收及净利润如下图所示：

　　IWG在亚太地区的收入为228,400,000英镑，约占总收入的10%，比2020年有所增长，但依然属于IWG全球五大市场里规模最小的一个。

　　WeWork全年营业收入不断减少，同时下滑幅度比去年更大，较2020年下降24.7%；而亏损更是逐年加大，2021年亏损增长幅度约16.7%。经营呈现较为乏力的状态，陷入了越经营、越亏损的怪圈。

　　财务披露当天及下一个交易日，WeWork股价分别下跌3.8%及4.5%；而IWG的经营受到新冠疫情影响的特征很显著--2020年IWG营业收入开始下滑，2021年营业收入依旧在下滑，但是下滑速率将有所减缓；2020年利润由正转负，2021年仍旧是亏损状态，亏损规模同时也有所收窄，这说明IWG不断调整自身业务结构和经营策略抵御反复的疫情影响。

　　同时，IWG和WeWork也在年报中公布了办公空间入驻率，WeWork披露第四季度末入驻率为66%，而IWG则为71%。

　　将样本企业做一个横向对比，其他办公空间企业平均入驻率约为84%，而WeWork、IWG的入驻率离这一个值偏离较远。

　　不难看出，入驻率与企业规模及布局似乎是呈现一个负相关的关系，即办公空间规模越大，布局城市越多，则入驻率越难以提高。这是因为当办公空间项目增加，并且布局城市拓展以后，运营和维护的成本与难度会非线性上升，到达一定程度以后运营和维护成本跟布局城市及项目规模不再是线性匹配，因此入驻率也就会呈现边际递减效应。

　　一般认为，能让办公空间企业达到盈利平衡的入驻率为85%，WeWork与IWG的亏损如此之大，除了扩张需要以及疫情影响以外，与他们过低的入驻率脱不了关系。因此，在积极扩张之余，企业们必须同时顾及对项目的精细化运营和招商以提升入住率，将体量扩大得更加踏实。

　　同样作为已上市的办公空间企业优客工场，在证券市场的情况也不容乐观。在上个月，优客工场收到纳斯达克通知函，由于2021年12月8日至2022年1月21日连续30个营业日的收盘价持续低于1美元，如果公司在180个日历日内或者在2022年7月25日之前没有重新获得合规性，即公司的普通股必须在至少连续10个工作日的收盘价至少为1.00美元，优客工场或者可能面临退市的结局。

　　约半个月以前，国际环境动荡引发世界范围内中概股遭遇做空的风险，中概股遭遇了幅度巨大的股价下跌，优客工场也不例外。本就股价不振的优客工场更是雪上加霜，从3月7日的0.46美元最低跌至0.21美元。截至目前（3月23日）总市值仅为2612.94万美元，与上市时6亿多美元估值相比近乎蒸发。

　　危急存亡之际，优客工场决议召开临时股东大会，计划通过股份反向分割的方式来提振股价，以重新获得合规性。具体的方案为将公司已发行和未发行股本中每股面值为0.0001美元的20股普通股合并为一股面值为0.002美元的普通股（20合1）。

　　经会议批准股份合并后，股份合并将于美国东部时间2022年4月21日17点生效，并且不会发行与股份合并有关的零星股份，所有碎股将四舍五入为整数股。

　　经股东大会批准后，公司授权股本为50,000美元，分为25,000,000股普通股，每股面值0.002美元，包括20,000,000股面值为0.002美元的A类普通股和5,000,000股面值为0.002美元的B类普通股。

　　除了拓展新项目，报告期内部分办公空间企业对旗下项目进行轻质化的运营或升级实践。

　　首先是氪空间联合饿了么在天津南京路号外社区落地IP联名活动，打造办公+美食跨场景体验，其中氪空间提供场地和服务支持，饿了么供应活动内容以及产品。以丰富的内容与服务融入办公物理空间，推动共享办公由空间赋能向服务赋能 实现，是一次空间重资产轻质化运行的实践。

　　此外，氪空间旗下资产管理运营平台Kreator Space对上海由由世纪广场进行了升级，完成了新的空间规划、设计和装修，输出了平台获客及运营能力，提升了项目坪效与资产价值。此次升级比较值得关注的方面是节本+增效上的改造，Kreator对由由世纪项目进行全面的软硬件铺设和数字化嵌入，一定程度上提升了项目的服务品质和管理效率。办伴母公司AgiiPlus堂堂加集团旗下运营升级平台Spacii同时也在报告期内对德科综艺控股大楼全面完成了智能化改造及装修定制。

　　同时IWG正在将其数字资产与灵活办公平台Instant Group合并，IWG 将把几个应用程序和预订网站--包括、Rovva 和 Worka与 Instant Group 结合起来，同时可以为旗下数字化平台Booking.com的预订、服务和库存管理实现服务更中心化的升级。

　　企业向存量项目甚至是向新项目注入数字化升级，既是提升自己轻资产运营的经验，也是其对自身数字化水平的一个检验。在未来的共享办公行业竞争格局里，核心竞争力将不再是对物业改造进行二次出租的重资产运营能力，而是高效、个性、具备增值性的轻质化服务并将其输出的能力，这种能力越强，在未来的竞争中也就有着越宽厚的护城河。