金牌顾问：联合办公空间竞争加剧

发布日期：2022-05-10 来源: 未知 阅读量（）

　　WiFi、咖啡室厅、会议室等等。不同于一般的写字楼，联合办公空间的特点是空间大，更注重开放与互动，以及促进租户之间的交流，再加上租金一般都低于成熟的商业办公楼，科技、媒体和设计等领域的创业团队都喜欢进驻联合空间。

　　根据维基百科，旧金山是联合办公空间的发源地，因为那里诞生了第一家联合办公空间，叫“Citizen Space”，2005年由Google软件工程师Brad Neuberg创立。

　　这一消息一下子刺激到了国内创投界、尤其是地产开发商，它们仿佛看到了新大陆般格外兴奋，都想打造“中国的 WeWork”。

　　根据专门报道联合办公空间的网站DeskMag统计，现在全球共有约5900个联合办公地点，而5年前只有300个。

　　在创业潮的推动下，联合办公空间如雨后春笋，从美国、欧洲也蔓延到亚洲各地。

　　商业嗅觉灵敏的潘石屹算是房地产商最早关注这一领域的，他旗下的SOHO今年2月宣布推出联合办公空间SOHO 3Q，分别是位于北京的望京SOHO和上海的复兴 SOHO，两个项目总计有1500个座位，每人每月的定价约为4000 元。

　　SOHO 3Q之后，万科集团前高级副总裁毛大庆创立了定位为新型高端创业平台“优客工场”，价格在每人每月2000元左右。

　　但是，客观讲如果说宗旨是为创业人群提供服务，那么SOHO 3Q与创客工厂的定价对于一般10个人左右的创业团队来说依然是比较重的负担。

　　据了解，目前SOHO 3Q 会通过打折或者免费的推广来吸引一些优质团队入驻。

　　其实所有的创业都是在搭建一个平台，如果说孵化器连接着创业者和投资人，Medium连接着阅读者和写作者，Uber连接着司机和乘客，那么WeWork连接的是创业者和创业者。它通过非常低廉的价格，打包租下一大片办公区域，然后将在一个空间里分割出若干个办公区域，出租给很多刚刚起步的初创公司、合同独立承包商、远程工作者，自由职业者。

　　最初成立时，面积还不到300平方米。但公司成立近一个月后就实现了首次盈利，此后从未亏损。

　　2014年，WeWork实现了1.5亿美元的营业收入，营业利润率达到30%，市场估值超过50亿美元，其后，它的估值又超过了100亿美元。

　　在各路投资人眼中，WeWork是一个巨大的“项目池”，它通过对空间的设计，创造各种“偶遇”机会，在去冰箱拿食物的过程中、在咖啡吧休息的时候，或许你就会遇到自己的投资人。

　　除此之外，它还提供与创业相关的一系列配套服务，从场地的保洁，无线网络，办公耗材的提供，到水果的供应，无所不包，甚至还会组织一些聚会，让创业者能够相互走动，互通信息有无，实现资源共享。

　　总而言之，它希望打造出一个属于创业者的生态圈子，让所有人都在这里心无旁骛地把精力放在创业最重要的事情上，其他琐事杂事，它能负责的都负责。

　　初创公司想要在WeWork 享受到这样的服务，那么就得租用工位，一个工位每个月要定期缴纳费用。

　　从运营模式上看，WeWork主要是通过租用一些租金较为便宜的楼面，并对其进行二次设计，将这些楼面设计为风格时尚、可定制且社交功能较齐全的办公空间，再以远高于同业的价格租给各种创业者（公司或个人），从租金中获利。

　　事实上，WeWork最吸引人的不止是其为各类创业者提供办公空间（办公室、会议室、娱乐设施、生活设施）。更重要的是其为创业者提供各类跟创业关系密切的服务。譬如，定期举办社交活动，促进创业者之间、创业者与投资人之间的交流；充当中间人，为创业者之间合作、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁；完善办公空间的各类社交功能，为创业者和投资人创造各种各样偶然的邂逅可能。

　　WeWork主要是在新建的开发区或萧条的街区开设办公点，先以折扣价租下整层写字楼，分成单独的办公空间，再出租给愿意在此办公的初创企业，采取的是“整批零租”的形式，重点是保证好利差，从而在会员租金和配套服务上收费。

　　WeWork的租金比较高，一张办公桌的月租为350美元，一间64平方英尺办公室的租金为每人650美元；但因为其较为完善的创业环境以及完备的创业社交网络，其会员数量一直保持着激增状态。当WeWork在伦敦绍森德（South End）开设最新的办公地点时，一开始就租出去了80%。

　　WeWork的会员数量比较稳定，公司28%的收入来自较小会员。当较大的会员搬到自己的办公场所或更大更新的WeWork办公点时，较小的会员就会升级。“我在这里接到了很多生意，即使租金翻倍，我仍然能够赚到钱。”Brilliant Collaborations公司首席执行官乔纳森·斯莫利（Jonathan Smalley）说。这家广告SEO/daili/' target='_blank'>代理商是WeWork沃登面包工厂办公点的会员。

　　WeWork除了会员租金和配套服务收费外，它还通过周边地价溢价、对种子公司投资等隐性回报来获利。

　　除此之外，WeWork管理者看到了以中间人身份向会员介绍各项服务的新收入来源。这些服务包括医疗、会计、法律和云计算。比如通过TriNet，WeWork帮助会员每月节约200美元的健康保险费；WeWork会员使用亚马逊AWS云服务提供的网络主机第一年可免除5000美元费用。虽然目前WeWork没有收取服务中介费，但据公司透露消息，未来这种情况可能会改变。

　　1）最重要的一点是它从人才市场中精准定位了一批人群，这些人群有着相同的诉求，需要在社会上实现更多资源共享。

　　他有可能是一名刚刚上路的创业者，有可能是一名正在实现转型的自由职业者，又或者是某个小公司老板，提供各种按需实时响应服务。他们因为WeWork 而形成了一个充满价值的社群，而且这种价值还在不断以滚雪球般地壮大。

　　现在越来越多的人都会觉得，花一大笔钱去购买一辆车不划算，不如去叫车；为了旅游去住酒店不划算，不如去住民宿；同样的，跟某个写字楼签署一年甚至几年的租约不划算，不如选择更加灵活，按照工位来计算的WeWork。更重要的是，现在的市场瞬息万变，你的办公需求也在不断变化，随时让公司保持一种“精益状态”，WeWork 的短期灵活性满足了很多中小型公司的需求。

　　在过去，你需要聘请一名专门的办公室主任，现在你完全没有了后顾之忧，与办公室耗材、能源供应，无线网络维护等一系列的服务，WeWork全部给你照顾到了，你能将更多精力放在业务本身，以及对公司发展来说更重要的工作上面。

　　WeWork 在接手一整片办公区域后，需要进行重新装修和分割空间，它选择先行向一部分人收取租金，某几层的公司已经入驻的同时，它在另外几层楼同时装修，前期进来的租户，大大缓解了WeWork的现金流问题。

　　5）WeWork 尤其是在设计风格上狠下了一番功夫，避免办公区域有一种大公司的感觉。

　　在WeWork，随处可见的是由玻璃隔开的办公区、会议室、咖啡间、柔软的沙发，空间利用极为合理，办公区域里大多数都是玻璃设计，光线射进来后，使得空间看起来更大，而且几乎每面墙，每扇窗户跟前都能打开一张小桌子，完全没有任何浪费的地方，有限的空间里能够容纳更多的人，而且让这些人不觉得拥挤，这样有效地保证了WeWork的盈利空间。

　　联合办公在近几年已经变得无处不在了，现在全球的联合办公市场共有超过7000名选手，联合办公的经营者伴随着初创企业的兴盛而兴起。尽管很多人都在讨论互联网金融、VR和无人机，这一快速增长的房地产行业从属部门已经成为初创企业数量最多的一个部分。

　　联合办公空间经营者将不同的企业、租用办公室和办公设施放到同一个共享平台。

　　经营者提供的灵活条款允许租户在很短的时间内就可以搬入或搬出，升级或降级。

　　可能最重要的一个特点是，经营者会设计社区营造计划与活动以在租户间创造出一个牢固的商业网络。

　　尽管这听起来很容易，但要想成功实施却非常复杂，据纽约、香港和新加坡的联合办公空间运营者所称，他们现在仍然不能总是盈利，面对固定的高额成本，他们不断变化的收益流显得难以预料。尤其是在香港，他们的商业办公室空间租金是全世界最贵的。据房产顾问Knight Frank的研究显示，香港的办公空间每平方英尺为255美元，比纽约的市价至少高100美元，几乎是新加坡的3倍。联合办公空间的运营者需要在相当长的一段时间内支付这些固定价格，通常是5~10年。之后他们需要通过收益流来覆盖这些租金，同时仍然需要提供灵活的条款和吸引人的便利设施和服务。

　　为了处理持续不断的成本和不可预料的收益问题，联合办公空间创始人创造性地开始将目标瞄准作家、设计师等利基市场，有一些还成立了女性联合办公空间。他们的想法是一种更强烈的社区感可以创造粘性的客户基础及一个紧密结合的社区。而在光谱的另一端是，很多人积极地扩大了租户基础的种类群体，以避免任何一个群体的低迷可能造成的损失。

　　初创企业、小企业、大企业和独资企业的混合可以形成收益的混合，整体看来不至于使盈利太脆弱。这一多样化策略在香港、新加坡这种暂时性流动人口比较多的城市显得尤其关键。

　　随着越来越多的初创企业进入联合办公领域，创始人们也在尝试创新的租赁模式以及提供新的服务。

　　2016年或许是联合办公进化的第二阶段。基于与纽约、新加坡和香港联合办公创始人的讨论，以下是将塑造联合办公未来的六大新兴趋势：

　　经营者会瞄准特定的部门和职业群体，以努力创建更紧密的社区，进而培养租户的忠诚度。他们还将添加为这些同质群体提供的培训计划和指导服务，借此帮助他们的客户发展自己的业务，学习新的技能。

　　一些联合办公空间提供商正在将业务扩展到国内和国外的多个地点。尽管WeWork是这一领域世界最大的提供商，规模更小的提供商开始扩展范围至不同的地区，同时提出会员理念，以允许用户使用不同地点办公。随着该领域更大的玩家寻找更多的位置，金牌顾问认为，未来收购和兼并一定会出现。

　　联合办公空间提供商开始扩大他们现在的空间以获得更多基于活动的收益和客户。更大的空间也能让提供商在与建筑商或户主谈判时更有分量。

　　为了获得客户以及产生更多价值，经营者还开始尝试门房服务，为当地零售商提供团体折扣，酒店、航班和其他辅助服务。

　　联合办公空间提供商与企业也开始在创新项目和空间激励上开展合作。一些公司开始将整个团队和部门移入联合办公空间以便与其他初创企业展开合作。

　　这种联合办公的理念已经扩展到生活配置领域。有一些经营者已经开始提供“黑客房屋”风格的配置，在这里不同用户共享多个卧室和公共空间。

　　WeWork的创始人亚当·诺伊曼一直将WeWork的重点放在社群属性上，他曾经表示，WeWork就是现实生活中的“Facebook”。

　　令人遗憾的是，许多跟风者并没有真正看懂WeWork，只在形态上不断地跟风，或者做一些自己引以为豪的表面创新。

　　还有很多保守的房地产投资人表示完全看不懂WeWork 上百亿的估值，因为对于他们来说，就是一半的钱，他们都能建造出世界上最酷的摩天大厦，而且还会剩下不少钱。

　　而且因为商业模式看起来非常简单，貌似没有技术含量，所以世界上的跟风者风起云涌，但就是没有WeWork成功，这到底是为什么？

　　亚当·诺伊曼是这样解释的：“这些质疑者完全没有抓住我们这家公司所提供的核心价值，这些短租式办公场地背后真正的意义所在。我们并不是跟其他联合办公区域竞争，我们是在跟办公写字楼展开竞争。而在美国，办公写字楼领域的市值是 15 万亿。所以，如果你调整了视角你就会发现，我们的估值是多么合理了吧？”

　　细细想来，金牌顾问认为WeWork成功的核心在社群，尽管跟风者也在搞社群，不过，谁都知道社群好建，但高品质的社群维护起来并不那么容易。

　　对于精打细算的创业者来说，成本总是第一位的，只有让他认为你能为他带来超过工位租金的好处，比如：资源共享等，他们才会考虑选择。

　　资本寒冬席卷全球，这两天一篇《裁员！裁员！创业者们的2016“寒冬大逃杀”》的文章让这个冬天更冷了些。而与创业息息相关的联合办公和创业孵化器早早在去年下半年就开始哀号一片，并纷纷倒闭。

　　作为创业重镇的互联网领域，似乎依然是巨头们之间的游戏，创业成为了一个“笑话”。

　　据说，早在今年6月，WeWork也停止了人员扩展计划，并准备裁员7%。近日，又有媒体称，WeWork已经有一支10 人销售团队，任务是向大公司销售办公空间。目标对象是世界1000强公司。

　　2015 年，美国风险投资公司投资总额同比下降了9.3%，这或将影响创业团队的创业热情，以及他们对联合办公空间的需求。

　　WeWork的早期投资者Benchmark资本的合伙人Bruce Dunlevie也已经就此提醒WeWork，应该抓住企业租户的机会。返回搜狐，查看更多