旧住宅空间改造设计-建筑设计及其理论专业论文docx

发布日期：2022-05-11 来源: 未知 阅读量（）

　　ABSTRACT Currently, there are a lot of 70 ~ 80 years old urban residential construction, as Chinas social progress, the rapid development of economic construction and the process of urbanization speeds up, and the living standards of urban residential construction standards and the enhancement of these backward, outdated and aging, and construction can consumption of large old homes, others can not meet the increasing material and cultural life of modern needs and can not meet residents living patterns of behavior change, the impact of urban living and quality, and affect the appearance and characteristics of the city, unable to meet the requirements of sustainable development. The treatment of these old residential buildings, the country is now generally take two approaches: One is the major update, which overturned reconstruction; The second is a suitable modification technology to be transformed. However shoved massive reconstruction of the hazards already shown, in particular with the idea runs counter to sustainable development. This paper focuses on Henan Province in the 70 to 80 multi-old urban residential living space, kitchen and toilet space and common space for the design of the study, available at home and abroad has been the transformation of old residential literature archives, and various statistical data on the old residential home and abroad of the theory and practice analysis, to conclude its regularity. Investigations by the State of (case analysis, interviews, field investigations), the analysis of old residential living space, kitchen and toilet space and communal living space and the demand on the basis of contradictions, in the living meet demand and improve the quality of the living environment and living quality; Improving the quality of life, eliminate hidden dangers to promote social stability; to save resources, protect the environment, improve the overall living standard of urban; settlement of the issue of low-income housing, new construction of a harmonious society with the goal of the design requirements. For additional type of area, increasing the number of living space, kitchen and toilet and the transformation of public space, proposed design of a targeted approach, combined with the old residential typical example of the design of a design exploration and research. Henan Province and the cities of the old residential buildings with large amounts of market demand, and a continuing development of the new Chaoyang industry. Through the transformation of the old residential, and give full play to the overall II III III efficiency of resources, sustainable development of the entire city, is of great significance. While the reconstruction project is highly feasible, and also for building materials manufacturers, the construction units open up a vast market. In this paper, the old residential living space, kitchen and toilet space and public space to transform design proposals in the hope of greater returns, so that more and more people are concerned about this and carry out in-depth research. Keywords: Old residential buildings, living space, Kitchen and toilet space, Public space, Reconstruction design V V 目 录 中文摘要 I 英文摘要 III 导 论 1 1 旧住宅改造的研究背景 5 1.1 研究对象及主要内容 5 1.2 论文研究目的及意义 5 1.2.1 旧住宅改造是住宅自身的需要 6 1.2.2 旧住宅改造是社会发展的客观需求 7 1.2.3 旧住宅改造是居民生活模式变化的需求 8 1.2.4 旧住宅改造是可持续发展的需求 10 1.3 研究的技术路线 旧住宅改造的相关理论 13 2.1 国外旧住宅改造的理论背景、趋势与政策 13 2.1.1 国外旧住宅改造的理论背景 13 2.1.2 国外旧住宅改造的趋势与政策 16 2.2 国内旧住宅改造的理论背景、趋势与政策 18 2.2.1 国内旧住宅改造的理论背景 18 2.2.2 国内旧住宅改造的趋势与政策 19 2.3 本章小结 23 3 旧住宅居住空间改造设计 25 3.1 旧住宅套型与居住需求的矛盾分析25 3.1.1 旧住宅套型模式分析 25 3.1.2 当前旧住宅住户类型分析 28 3.1.3 与目前居住需求的主要矛盾 29 3.2 旧住宅居住空间改造设计目标及标准30 3.2.1 改造设计目标 30 3.2.2 改造设计标准 30 3.3 旧住宅居住空间改造设计方法31 3.3.1 水平扩建改造法 32 3.3.2 竖向加层改造法 39 3.3.3 套型合并改造法 42 3.3.4 面积不变，空间重组法 50 3.4 本章小结53 4 旧住宅厨卫空间改造设计 55 4.1 旧住宅厨卫空间改造目标与标准55 4.1.1 旧住宅厨卫空间与现在生活需求矛盾分析 55 4.1.2 旧住宅厨卫空间改造目标与标准 56 4.2 旧住宅厨卫空间合理布置56 4.2.1 旧住宅厨房的平面布置 56 4.2.2 旧住宅厨房与就餐空间的适当位置关系 59 4.2.3 旧住宅卫生间功能空间分间分组布置 63 4.2.4 旧住宅厨卫功能空间改造设计实例 64 4.3 厨卫设备设施改造66 4.3.1 设备配置66 4.3.2 管线 旧住宅公共空间改造设计 71 5.1 旧住宅公用空间改造设计目标 71 5.1.1 旧住宅公共空间与居住需求的矛盾分析 71 5.1.2 旧住宅公共空间改造设计目标 75 5.2 旧住宅公共走廊与楼梯改造设计 75 5.2.1 扩大交往空间 75 5.2.2 缩短或取消公共走廊 76 5.2.3 增设加层楼梯 79 5.3 旧住宅增设电梯改造设计 80 5.4 本章小结 84 6 与旧住宅改造相关的技术策略 85 6.1 旧住宅改造决策程序 85 6.1.1 安全评估 85 6.1.2 经济评估 87 6.1.3 价值评估 88 6.1.4 外部环境评估 89 6.1.5 总体整合 89 6.2 结构加固与改造的原则和适用方法 90 6.2.1 结构加固与改造的原则 90 6.2.2 结构加固与改造的适用方法 92 6.3 加固补强与改造方案 93 6.3.1 扩建改造 93 6.3.2 加层改造 95 6.3.3 套型合并改造 97 6.3.4 阳台改造 97 6.3.5 改造实例 99 6.4 小结 103 VII 7 作者作品实例分析 105 7.1 平顶山市矿务局职工住宅楼改造105 7.1.1 基本概况105 7.1.2 现状与问题105 7.2 改造设计的策略方法107 7.2.1 居住空间改造 107 7.2.2 厨卫空间改造 112 7.2.3 外观形象改造 113 7.3 改造设计的总体评价119 7.3.1 舒适性评价119 7.3.2 经济性评价121 7.3.3 可持续性评价 122 结 束 语 123 致 谢 125 参考文献 127 附 录 129 VIII 图 表 目 录 图1.1 住宅使用功能、损坏率与使用年限关系示意图 6 图2.1 苏联 70 年代建造的砖混住宅 14 图2.2 天津市吴家窑改造 22 图3.1 居室型住宅 26 图3.2 方厅型住宅 26 图3.3 起居型住宅 27 图3.4 郑州市市建筑开发公司住宅楼改造前平面图 33 图3.5 郑州市市建筑开发公司住宅楼改造后平面图 34 图3.6 改造设计方案平面图 34 图3.7 郑州大学教工住宅楼改造前平面图 35 图3.8 郑州大学教工住宅楼改造后平面图 36 图3.9 平原大学职工住宅楼 37 图3.10 平原大学教工住宅楼改造前平面图 38 图3.11 改造设计方案平面图 39 图3.12 上海市徐汇区吴兴路 30 弄平改坡的视觉效果图 40 图3.13 上海浦东改造后的居民楼 40 图3.14 北京某小区平改坡后的视觉效果图 40 图3.15 平面扩建和增层改造后不降低日照标准示意图 42 图3.16 郑州市热电厂一梯四户住宅楼改造前平面 43 图3.17 郑州市热电厂一梯四户住宅楼改造后平面（方案一） 44 图3.18 新乡市 134 厂职工楼一梯三户住宅改造前平面图 44 图3.19 新乡市 134 厂职工楼一梯三户住宅改造设计方案一平面图 45 图3.20 新乡市 134 厂职工楼一梯三户住宅改造设计方案二平面图 47 图3.21 平顶山市矿务局职工住宅楼一梯三户住宅改造前标准层平面图 48 图3.22 平顶山市矿务局职工住宅楼一梯三户住宅改造方案平面图 49 图3.23 飘窗储物柜 52 图3.24 飘窗书房 53 表 3.1 旧住宅套型与现在生活居住需求的矛盾对比表 29 表 3.2 旧住宅改造标准 31 IX 表 3.3 改造设计方案与原套型功能空间使用面积（单位：m2）对比表 35 表 3.4 改造设计方案与原套型功能空间使用面积（单位：m2）对比表 36 表 3.5 改造前后套型及功能空间使用面积（单位：m2）对比表 38 表 3.6 改造设计方案一与原套型功能空间使用面积（m2）对比表 46 表 3.7 改造设计方案三与原套型功能空间使用面积（m2）对比表 46 表 3.8 改造设计方案三与原套型功能空间使用面积（m2）对比表 50 图4.1 厨房设备布置位置、工作内容和程序示意图 57 图4.2 厨房主要设备间距 58 图4.3 不同布置形式的厨房设备间距比较 58 图4.4 独立式厨房 61 图4.5 餐室厨房 61 图4.6 开敞式厨房 62 图4.7 厨房与餐室的灵活布置 63 图4.8 郑州市市建筑开发公司住宅楼厨卫改造设计 66 图4.9 管道井包覆尺寸 68 图4.10 改造后厨卫 69 表 4.1 厨房改造平面设计建议（单位：mm） 60 表 4.2 卫生间改造平面设计建议（单位：mm） 65 图5.1 长外廊和短外廊的布置形式 71 图5.2 长内廊和短内廊的布置形式 72 图5.3 环境较差的封闭式外廊 72 图5.4 环境较差的开敞式外廊 72 图5.5 白天黑暗的内廊 73 图5.6 楼梯间位置示意 73 图5.7 垃圾道位置示意 74 图5.8 外廊式住宅外廊处改造示意图 76 图5.9 外廊式住宅改造前平面图 77 图5.10 缩短外廊改造后平面图 77 图5.11 取消外廊改造后平面图 78 图5.12 内廊式宿舍改造前平面图 78 图5.13 改造后公寓平面图（方案一） 79 图5.14 改造后公寓平面图（方案二） 79 X 图5.15 新乡师专青年公寓改造前楼梯间位置剖面图 80 图5.16 新乡师专青年公寓加层扩建后楼梯间位置剖面图 81 图5.17 国外多层住宅增设电梯实例 82 图 6.1 扩建部分基础与原基础的连接 93 图 6.2 地基基础加固示意图 94 图 6.3 扩建部分与原结构的连接 94 图 6.4 扩建部分梁板及梁耳剖面 95 图 6.5 壁柱悬板式 98 图 6.6 悬板式 98 图 6.7 壁柱悬梁式 98 图 6.8 新乡师专青年公寓改造前结构平面布置图 99 图 6.9 新乡师专青年公寓改造前剖面图 100 图 6.10 新乡师专青年公寓扩建部分结构平面布置图 100 图 6.11 新乡师专青年公寓加层、扩建改造剖面图 101 图 6.12 地基基础加固示意 102 图 6.13 结构抗震加固示意 103 表 6.1 旧建筑寿命快速预测表 86 表 6.2 材料自重对比表 92 图7.1 改造前标准层平面图 106 图7.2 改造后标准层平面图 109 图7.3 改造后六层平面图 110 图7.4 改造后阁楼平面图 111 图7.5 厨房改造设计 112 图7.6 卫生间改造设计 113 图7.7 住宅楼改造前的现状 114 图7.8 改造前侧立面 114 图7.9 改造前正立面 115 图7.10 改造后正立面 117 图7.11 改造后效果图 118 图7.12 改造前的阳台 119 图7.13 改造后侧立面 120 图7.14 改造后平面通风效果示意图 121 XI 图7.15 改造现场 122 表 7.1 改造前原套型功能空间使用面积（单位：m2）表 107 表 7.2 改造后套型功能空间使用面积（单位：m2）表 108 XII 导论 住宅是人类使用频率最大、分布最广泛、数量最多、最为人们关心的建筑， 是人类满足生活需求、适应自然和改造自然的产物。据联合国对世界70多个国家 的调查统计：80年代，各个国家的住宅建设投资约占其国民生产总值的5～8%，占 固定资产形成总值的20～30%，占建设的固定资产形成总值的30～50%①。可见， 住宅建设在社会发展中作用是举足轻重的。 “安得广厦千万间”不仅是中国人千百年来不变的梦想，也是当今全世界人民 生存与发展的主要议题。1981年，《城市住宅问题国际研讨会》（《International Research Conference “Housing Debatets Urban Challenges”》）在伦敦召开， 会议通过的《住宅人权宣言》强调指出：“有一个环境良好、适于人的住所是所 有居民的基本人权”。1985年12月17日，第四十界联合国大会一致通过决议，确 定每年10月的第一个星期一为“世界人居日”(World Habitat Day)，也称“世界 住房日”，并每年确定一个主题。联合国确定世界人居日的目的是：唤起人们对 人类居住环境和人人享有适当住房基本权利的关注，呼吁各国政府重视住房及相 关问题，并为解决这些问题作出积极努力。1996年6月在土耳其伊斯坦布尔召开的 联合国第二次人居会议上把“城市化进程中的人类住区可持续发展”和“人人享 有适当的住房”作为主题，对全球人居的健康发展起到积极的推动作用。 新中国成立以来，城乡建设的发展历程，从宏观上可分为两个时期：1949年 至1978年的30年和1979年改革开放至今。前一时期由于种种经济、政治原因，用 于城镇住宅建设的投资仅占同期国民生产总值的0.77%,1978年人均居住面积仅为 3.6m2，远远无法满足居民的需求。改革开放以来，城市住宅建设进入高速发展的 时期，我国各级政府对住宅建设投入了大量的人力、财力、物力，建设了大量的 经济适用型住宅，用以尽快改善城市居民的生活居住条件。1979年至1986年全国 城镇建成住宅面积合计9.73亿m2，约占建国以来总量的64.65%，1985年城镇居民 的人均居住面积比1978年提高了76.7%，到1988年人均居住面积提高到6.3m2 ②。 “七五”期间（1986～1990年）共建成住宅5.8亿m2，“八五”期间（1991～1995 年）共建成住宅3.6亿m2。据国家统计局统计，1995年我国城镇人均居住面积已达 8.1m2，我国政府拟定的在2000年达到人均居住面积8m2的小康居住水平的指标已 提前5年实现③。居住面积在我国通常系指卧室（睡觉）的面积；住房面积是居民 ①中国建筑技术发展中心. 国际建筑业发展与统计手册(第四部分. 住宅建设). 中国建筑工业出版社，1989. P1 ②林志群. 中国住宅发展简况. 城市规划,1987,(6),P3~5 ③王敷瑞. 国外旧房改造情况及对我国的启示. 住宅科技. 1994,(8), P42~43 1 赖以生存、生活、学习和休息的面积。改革开放20年来，我国城市住宅建设高速 发展，城市居民的住房条件也得到了很大改善。由于当前统计指标只计算卧室面 积，未将人们家居必不可少的面积计算在内，致使我国城市人均住房面积远远落 后于西方国家。国家计委在“十五”计划中已正式将“人均居住面积”改为“人 均建筑面积”，当前我国人均建筑面积达到22m2。 从1979年至1990年，全国城镇住宅竣工面积达15.53亿m2，这些住宅在一定时 期内为改善城市面貌和提高人民的居住生活水平做出了突出的历史贡献。但是， 由于其所处特定的社会经济制度条件的约束与规定面积指标限制，这些住宅无论 是建筑面积还是居住功能均不能适应当前我国小康住宅的标准要求。这些住宅大 多属于“应急型、温饱型”，注重经济性、平等性，过分强调住宅的功能性，而 忽略了对住宅的使用主体——居住者的人文关怀等问题，普遍存在面积偏小、功 能不合理、平面与立面形式单一、材料低廉、构造简单等缺点，从而导致居民自 发地对旧住宅进行改造，有的甚至造成了对结构及环境的破坏。 随着我国社会的进步、经济建设的高速发展和城市化进程的加快，以及城市 居民生活水平和住宅建造标准的提高，这些落后、陈旧、老化，并且建筑能源消 耗大的旧住宅，己不能满足日益提高的现代物质和精神生活的需求，影响了城市 居民的生活水平和居住品质，并且影响了城市的面貌和特色，已无法满足可持续 发展的要求。再者由于居民居住行为模式的明显变化，人们必然会提出以各种方 式改善居住环境和居住条件。 20世纪60年代美国生物学家雷切尔在其著作《寂静的春天》①一书中呼吁重视 环境保护，并一时成为人类生态意识觉醒的标志。1972年，联合国在斯德哥尔摩 召开了114个国家参加的“人类环境会议”，这次会议发表的《人类环境宣言》提 出：为了当代及后代，保护和改善环境己经成为人类一个紧迫的目标，这个目标 将同争取和平和全世界的经济和社会发展这两个既定的基本目标共同和协调的实 现②。至此，人类社会进入了可持续发展的时代。1992年6月在巴西里约热内卢召 开的联合国环境与发展会议。在这次空前的会议上通过了贯穿有可持续发展思想 的重要文件《里约宣言》、《21世纪议程》等。这次会议为人类改变传统的发展 模式和生活方式，实现社会经济资源和环境的协调和可持续发展提出了创议，标 志着可持续发展科学思想的形成。在建筑界，可持续发展的观念也日渐影响着管 理者和设计者。如何在城市建设中落实人类可持续发展的生存理念，如何在满足 人们对居住环境的要求日益提高的同时，尽可能减少资源的浪费，减少建筑垃圾 特别是永久性垃圾的形成，己成为建筑行业关注的主要问题之一。 ① Richard Ells and Clarence Walton,

　　,The Macmillan Company,1968 ② 《当代中国》丛书编辑委员会,《当代中国的城市建设》,中国社会科学出版社,1990 2 目前河南省存在很多70～80年代建造的旧住宅，这些旧住宅虽然在一定程度 上已不能满足今天居民生理和心理上对居住空间的要求，但是拆除重建必然形成 大量建筑垃圾。而在建筑垃圾中，有大部分是不可回收利用的，它们将成为地球 上永久的垃圾。并且，重建新住宅又需消耗大量的资源，对我国这样一个人口大 省来说更需极力避免。 由于这部分旧住宅建造的时间相对较短，拆除重建必然造成巨大浪费；这一 时期的旧住宅套型面积大多在90m2以下，对其采取适宜的改造，就能使其能发挥 更好的作用。对这部分旧住宅进行改造再利用，使这部分居民的居住条件和日益 增长的物质文化生活水平相适应，是解决当前住房矛盾，而且投资少见效快的最 有效途径，又是符合人类可持续发展的生存理念的有效途径，是解决城市低收入 家庭住房困难的一项重要措施。也是落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于 调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）文件的重要 体现，文件中明确提出“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设， 套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发 建设总面积的70%以上；有步骤地解决低收入家庭的住房困难，真正解决低收入家 庭的住房需要。积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租 赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。” 目前，我国正在尝试实行社会保障房的制度，即经济适用房和廉租房，经专 家研究，50平方米和80平方米套型是解决相当数量低收入人群住房的比较恰当的 套型，旧住宅建筑的套型面积和这个要求正好吻合，只要能够适当提升居住的环 境品质，完全可以用来解决社会保障用房的需求。 因此，本论文将针对河南省70～80年代建造的多层砖混结构旧住宅的改造设 计进行探讨研究，力图研究总结出这部分旧住宅空间改造设计的有效途径，为改 造的实践工作做理论上的准备。 3 4 1 旧住宅改造的研究背景 1.1 研究对象及主要内容 本文研究对象主要是河南省70～80年代建造的城市多层砖混结构旧住宅的套 型、室内功能空间及公用空间等的改造设计，即对旧住宅居住空间、厨卫空间与 公共空间的改造设计问题进行研究和探讨，分析相应的实例，理清思路，提出旧 住宅空间改造设计和再利用的相关设计理念和建筑手法。 旧住宅是指随着使用年限的增长，其初始功能状态受到物质性、经济性、社 会性等多种因素作用影响而产生的“综合性陈旧”的住宅。 旧住宅改造是指在旧有住宅及其紧邻空间范围内，在基本保留原有主体结构 的前提下，通过增加旧住宅居住空间数量，增加套型面积，提高住宅使用功能和 改善住宅内部设施或者通过空间重组、采取室内设计手法等措施，使旧住宅的套 型、功能空间、居住标准和环境质量得以大大改善，并合理延长住宅使用寿命的 建筑活动。 1.2 论文研究目的及意义 目前，我国进入新一轮快速发展的阶段，众多的课题摆在我们的面前，在西 部大开发，重振东北老工业基地，中部崛起，东西互动加速社会主义经济建设的 前提下，城市的开发势必进入到一个新的高潮当中，尤其是经济的迅猛发展，使 得住宅产业化的步伐更加迅速。在这种情况下，众多的旧住宅建筑的命运面临着 改变。 本文主要通过对河南省及国内外对旧住宅建筑改造的大量成功实例，立足于 我国特有的国情和社会、经济、文化发展条件。研究旧住宅建筑空间改造的现实 意义、理论架构和设计手法，探讨出适合中国国情的、科学的旧住宅改造理论和 方法，提出改造的可能方向。唤醒人们对城市旧住宅改造的认识，提高其重视程 度，改变过去摧枯拉朽式推倒重建的错误观念，促使旧住宅改造的可持续性发展。 并以比较小的经济代价，不断提高旧住宅的居住品质。从而进一步促进我国社会 的稳定、健康、和谐发展，提高我国居民的物质和精神生活水平。 随着住宅建设事业的不断发展，住宅建筑的设计越来越受到了相关管理部门 和设计、研究人员的关注和重视，国家也对原有的设计规范进行了不断地完善和 更新。但是对于旧住宅（建筑）的居住空间进行改造设计还没有充分完全的认识 及深入系统的研究。本文针对旧住宅的居住空间、厨卫空间及公共空间提出改造 设计建议，希望能够抛砖引玉，使越来越多的人关注和深入地进行此项研究。 5 旧住宅改造有着重要的理论意义和现实意义，改造的必要性主要表现在以下 几方面： 1.2.1 旧住宅改造是住宅自身的需要 根据我国《建筑结构设计统一标准》（GBJ68-84）及现行的《建筑结构可靠 度设计统一标准》（GB50068-2001）的规定，计算住宅结构可靠度采用的设计基 准期为50年（指在正常设计、正常施工、正常使用和正常维护情况下的年限）。 但住宅建成投入使用后，由于自然的和人为的种种因素，会不断地遭受到损坏， 住宅部件及设备的完好程度将不断降低，原有的居住功能将逐渐丧失。在不进行 改造的情况下，住宅的损坏及功能降低是较快的，并一直进行下去，直至完全丧 失使用价值。这种退化过程，可用图形进行描述①（图1.1）。 图 1.1 住宅使用功能、损坏率与使用年限关系示意图 Fig1.1 The diagram of residential use of function, damage rate and the servicelife relate 资料来源：万墨林、韩继云、雷同顺.城市旧房维修改造技术.住宅科技.1995，(2) 图中：使用功能自然劣化曲线 为住宅使用功能随时间的延续而不断降低的 统计曲线 为住宅部件及设备损坏随使用年限的增加而加重的统 计曲线。在自然情况下，住宅的使用寿命一般是较短的，为住宅耐久年限的下限。 相反，使用中若进行维修，住宅的损坏就可及时得到修复，使用功能可得到相应 的恢复，尤其是改造，功能恢复和提高幅度一般都较大。在经常维修的情况下， 房屋功能劣化与使用年限的关系，就会遵循曲线 变化，住宅的使用寿命就会 ①万墨林,韩继云,雷同顺. 城市旧房维修改造技术. 住宅科技. 1995,(2),P29~32 6 大大延长。工程设计中考虑的耐久年限，一般是指住宅在正常使用和维修情况下 的使用寿命。与经济发达国家相比，我国住宅先天质量不高。所以，旧住宅自身 需要进行后天的维修改造以延长其实际使用寿命。 那些旧住宅的结构设计使用年限都为50年。河南省70～80年代建造的那些城 市多层砖混结构旧住宅至今已使用了20～30年，目前还有20～30年的使用寿命。 因此，旧住宅合理使用寿命与结构寿命的时间差为其改造再利用提供了可能，改 造是使两者达到基本吻合，节约资源能源的措施。1978年国家建委推出了新的住 宅建设规范，这一规范提高了结构标准，使得1978以后的住宅均满足抗震要求。 并且70～80年代建造的旧住宅总体上是满足抗震要求的，这类住宅的结构可靠性 仍较好，通过改造完全可以继续使用。新的技术的发展，使得新工艺和新材料大 量出现，它们可以为房屋改造提供有力的技术保障。着眼居民对住宅的使用需求， 将其进行科学、合理的改造，无论从功能上还是数量上都具有现实意义。 1.2.2 旧住宅改造是社会发展的客观需求 由于政治经济和社会发展的需要，我国近20年来进行了大规模的住宅新建与 旧区拆除重建。但这种只重视数量积累，不追求整体质量提高的住宅建设方式产 生了如下问题：首先，城市旧住宅由于缺乏定期的改造更新，长期处于一种“听 之任之”的状态，导致居住功能衰退的状况提前发生。这种对社会资源的粗放式 利用直接影响到我国城市住宅建设可持续发展和小康居住目标的全面实现；其次， 在旧住宅的居住功能衰退状况日趋严重的同时，不断推出的新建住宅的居住功能 在日臻完善，环境质量在不断提高。许多居住在那些旧住宅中的住户，由于无力 购买新建商品房而长期无法改善居住条件，特别是普遍收入不高的职工家庭，不 少还因“下岗”而沦为城市中的“”，他们的居所面积偏小、设施不全， 住宅老化的现象严重。这种新与旧的对照，折射出一个社会问题，即只重数量积 累的住宅建设方式一定程度上忽视了社会的公平，加剧了新旧住宅之间的差距和 社会阶层的隔离，这样的趋势将可能会引发一系列的社会问题。“有钱之人瞄准 高档，少有积蓄左右思量，囊中羞涩等待观望，下岗职工想都不想”，几句顺口 溜恰如其分地描述了不同人群的购房心态①。 我国从建国直至改革开放前，一直是以计划经济的模式主导国家建设。改革 开放后，逐步采取以计划经济和市场经济并重的模式。在70～80年代的住宅建设 上国家给予了直接有力的政策指导，国家制定了平均建筑面积、人均居住面积和 套型比例等一系列指标具体控制住宅建设。如：1981年原国家建委颁布了《关于 职工住宅设计标准的几项补充规定》，《规定》将住宅按面积标准分为四类: 第一类：每套平均建筑面积42～45平方米，最多不超过50平方米，适用新建 ①慕春暖.旧老住宅的改造.住宅科技.2002,(6),P40 7 厂矿企业的职工； 第二类：每套平均建筑面积45～50平方米，适用于城市居民老厂矿企业和一 般机关干部； 第三类：每套平均建筑面积60～70平方米，大体上适用于中级科技人员和相 当于正副县长的干部； 第四类：每套平均建筑面积80～90平方米，适用于高级科技人员和相当于正 副司局长的领导干部。 《规定》中说明，今后一个时期内主要应建设第一、第二两种类型的住宅。 由此可见这一时期建造的住宅面积大多是90平方米以下的小户型，而且，经过实 态调查目前这些旧住宅很多处于闲置状态，或者出租给农村进城务工人员。因此， 政府完全可以采取一定的措施收回这些旧住宅。对这些旧住宅只要进行空间的重 组或者经过加固补强后直接装修就可以使用，可以把这些房源作为经济适用房或 者廉租房，以解决低收入家庭的住房困难。符合《国务院办公厅转发建设部等部 门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）文件 的要求，有利于社会主义和谐社会的构建。 当前，我国仍处于人口增长的高峰期，人均住宅面积占有量的需求也在提高。 必然要求提供相应的住宅增量。但在我国资源短缺的约束条件下，通过采用“适 宜的改造技术”，提高旧住宅的居住品质，使其能发挥更好的作用。是时代发展 和社会进步的大前提下出现的新问题和新要求；是对社会资源的合理利用；是建 设新型和谐社会，满足现代社会人民生活和生产的实际需要；是提升旧住宅的使 用功能，改善室内外环境，消除安全隐患，提高建筑节能和可再生能源利用水平， 最大限度地节约资源、保护环境、减少污染的有效措施；也是住宅建设内涵发展 的途径。而且，以较低的经济成本缓解居民“购房难”的矛盾，提高生活质量， 促进社会安定；改善居住条件，大大提高城市总体居住水平；以广大居民能够支 付得起的方式为他们改善居住条件，是城市政府不可推卸的责任，也是解决城市 中、低收入家庭住房困难问题的有效途径。同时，可加快城市环境建设的速度， 促进住宅产业的进一步发展，也是政府推行廉租房制度的有效途径。 可见，旧住宅改造的确是一件利国利民的事情，能够创造良好的社会价值和 经济价值，有着积极的现实意义，符合建立“和谐社会”的要求。 1.2.3 旧住宅改造是居民生活模式变化的需求 建国以来的很长一段时间，由于急于解决城市住宅的数量需求，加上经济条 件的制约，建设的标准较低。如：70年代以前建设的住宅户均面积为30m2左右， 多户合用厨房、卫生间；70年代末80年代初开始设独用厨房、卫生间，但面积仅 为2m2左右；80年代住宅的起居部分面积很小，且通常其功能主要是作交通厅来 8 使用的，大部分采光通风条件不良等。随着使用年限的增长，这些住宅发生了物 质损耗、功能衰退、设备老化、能源消耗较大等状况。但由于长期历史原因形成 的“重住宅新建，轻维修改造”观念和体制的影响，导致我国城市旧住宅建筑综 合老化状况相当严重。 住宅是为人服务的，任何时期住宅的首要功能都是为了满足人的需要。美国 著名心理学家马斯洛（Abraham·Maslow）在《人的动机理论》中提出，人的需求 分为五个层次，即生理的需求（physiological need）、安全的需求（safety need）、 归属与爱的需求（love need）、尊重的需求（esteem need）以及自我实现的需求 （self actualization need）。这五个层次的需求从低到高依次排列成一个阶梯，只 有在较低层次的需求获得满足后，较高层次需求才会凸现出来。不同层次的需求 可能在同一时间共同发挥作用，但依据具体情况总有某一层次的需求在其中发挥 主导作用，因时、因地、因不同的外部环境（经济发展水平、文化素质、政治体 制等因素）出现不同的需求结构。物质生活基本得到满足后向精神生活方面扩展 是人类需求结构的发展规律。 随着社会的进步和经济的发展，人们对居住生活的理想状态有了新的观念和 追求。过去，人们把住宅作为能够遮风蔽雨的居所、从事其他活动之后的归宿。 而今天，人们意识中的住宅是自我实现、体验富裕、实现诗意居住的场所。不仅 考虑其居住功能，而且在住宅的功能、设备、装饰、意境，以及住宅的服务系统、 内部结构、室内环境、室外自然环境、社会环境等等方面都有考究。人们所希望 实现的是能够明确体现个人生活特点和多彩个性的居住生活，居住价值观的变化 使我国城市居民的生活模式呈现出以下态势：工作时间缩短，居家时间增多，生 活趋于闲暇化；居家业余活动与爱好趋于多样化，生活舒适度和卫生洁净度提高； 家务劳动由手工操作向电气化操作过渡，劳动强度降低；家用电器普及，家具向 多功能、多样化、灵活轻便和小型化发展；居住环境（包括室内外自然环境、人 文环境及配套服务设施）质量有很大提高。 与过去相比，居民生活模式的需求也遵循从低到高的层次递进规律。在居住 的基本需求得到满足后，必然会产生高层次的需求，如渴望增加住宅面积，完善 套型，提升功能；注重住宅室外环境和景观特色；日益重视住宅安全防范、环境 保护、节约能源等等。生活闲暇化的趋势要求旧住宅（区）提供充足的文化、娱 乐休闲空间，同时完善日常购物、卫生保健、福利保障等社区服务，以优化居民 的闲暇时间结构等等。为了适应居民的生活模式变化，住宅的使用面积、套型空 间、功能配套设施必须发生相应变化，才能适应新的生活需求。 社会在不断进步，经济水平在不断提高，人们的居住模式在不断改变，对住 宅的需求也在不断提高。即使是现在新建的住宅过了若干年也会不符合需求了， 9 也要改造了。作为设计工作者，只能在现有经济条件及各种条条框框约束下作适 应长远需要的住宅设计（如“大开间灵活布局住宅”），尽量避免和适应以后的 改造。但在当前经济还不是很发达的条件下，不可能全部推倒旧住宅，重建太多 新的住宅（而且新建住宅的标准也不会一直符合人们的长远需要）。所以，对旧 住宅进行改造是满足居民生活模式变化需求的有效途径。 1.2.4 旧住宅改造是可持续发展的需求 70～80年代建造的住宅多为砖混结构。用砖（块材）和砂浆砌筑的砌体，在 我国已有数千年历史，一般砌体结构建筑的寿命均可达百年以上。以河南开封“铁 塔”为例，它是一座北宋建造的颜色如铁的砌体结构，已有1800多年历史。70～ 80年代建造的住宅，主体结构尚完好，但火柴盒式的外形、平屋顶、单调的色彩 和没有任何装饰细部的造型使居住区和城市道路两边的景观枯燥乏味。而且这些 住宅平面布局、面积指标、设备配置、公共空间和建筑物理性能都与小康居住标 准有相当差距，且存在着不同程度的材料老化和损坏，屋顶、外墙、管道渗水、 漏水现象普遍。但在自然资源遭到严重破坏、日益枯竭并导致能源危机的今天， 对使用寿命仅有二十多年的旧住宅，如果仅仅因为不满足居住需求现状就将其摧 枯拉朽式的推倒重建，这是与住宅可持续利用背道而驰的。 从可持续发展的战略出发，我国住宅发展不能重蹈一些发达国家曾走过的大 量消耗、大量生产、大量消费、大量废弃的覆辙，必须选择资源节约型发展模式①。 当年建造这批多层住宅已耗费大量资源，目前它们在基本方面也满足居民生活所 需，而且在耐久性上还有很长的使用寿命，如果被拆除，是建筑资源和社会财富 的巨大浪费。若通过对其加以改造便能有效改善居住条件、提升其使用功能，这 些资源将得以继续利用，做到物尽其用。要改变旧住房标准低的状态，不论是拆 除或改造都不应单从经济利益出发、首先应立足于解决实际的社会问题，立足于 节约资源，保护环境，实现旧住宅的“可持续发展”。推到重建主要应该取决于 土地的增值和商品房的价值等因素，无利可图，肯定不会有人去拆旧房建新房。 从环境保护角度，拆除过程要消耗大量的人力、财力、物力，同时产生大量 的粉尘和建筑垃圾，造成环境污染，更重要的是，拆除意味着新建，又要占用大 量新资源，这些新资源的生产需要消耗大量的能源、排出大量的二氧化碳，是对 环境的又一次破坏②。 综上所述，对具有一定耐久性的旧住宅不能一概采用推倒重建的策略，应通 过有效改造开发旧住宅适应性潜力，使其满足居民的居住需求，符合可持续发展 的需求，符合建立“节约型社会”的要求。 ①宋春华. 选择资源节约型发展模式. 建筑学报. 2004,(1),P14 ②桑小琳、邓雪娴. 多层住宅的改造——旧住宅可持续发展的对策. 建筑学报. 2005,(10),P41~43 10 改革开放以后至80年代末国家加大住宅建设力度，河南省乃至全国城市旧住 宅建筑的改造拥有数量巨大的市场需求，并将形成持续发展的新兴“朝阳产业”。 通过改造，充分发挥资源的整体利用效率，对整个城市的可持续发展，有着重要 的意义。同时改造工程的可操作性强，也能为建筑材料厂商、建筑施工单位开拓 广阔的市场。 1.3 研究的技术路线 研究方法 旧住宅改造设计和再利用涵盖的内容量大，涉及面广，论文主要从改造的历 史和现状出发，分析国内外的成功案例，探讨在旧住宅改造设计和再利用过程中 的理论、方法和技术策略，把理论的归纳总结到实践的运用都做了一定的探讨， 并在吸收和总结国内外有关理论与工程实例的基础上，对在中国目前经济和社会 条件下旧住宅改造设计和再利用提出若干看法，以期对建筑创作实践提供有益的 借鉴。 为此，本文采用了以下几种研究方法： ①文献研究 阅读了大量的相关文献。查阅建筑类、经济类、人文类、心理类、美学类、 技术类等书籍。 ②调查研究 以对现实生活的实态调查为基础，其中包括问卷调查、案例分析、访谈、实 地调查等社会学方法；通过实地拍照、速写、获取图纸资料等形式。此外，辅以 查阅一些已有的历史性文献档案资料和各种统计资料。翻阅了大量的国内外城市 住宅改造资料，从新闻单位和因特网上采集各种数据。同时，也从导师、同学和 朋友处得到不少资料。 ③理论和实际的密切结合 论文运用宏观论辩与微观分析相结合，理论研究与实例考察相结合的方法。 ④论证：分析、整理、比较、归纳、总结 简言之，从社会学的实态调查入手，运用相关学科的知识、既有经验和资料， 在掌握国家政策和具体的地区政策的基础上，运用现代建筑技术手段，对旧住宅 建筑改造的各个方面进行综合分析论证，最终实现对旧住宅建筑进行科学、合理 的更新改造。 技术路线 本文希望通过分析研究，提出对我国及河南省旧住宅改造具有指导意义的改 造策略、技术和设计方法。论文沿着“背景分析—比较研究—理论研究—方法研 11 究—策略研究—决策研究—实例分析”的技术路线进行研究。 背景分析：对旧住宅改造的国内外背景进行系统分析，研究旧住宅建筑改造 现象出现的时代因素的内在动因。 比较研究：通过对旧住宅改造在国外以及国内不同区域条件下理论和实践的 不同进行比较，采用对照和证实相结合的手段，找出我国目前在对旧住宅建筑进 行改造过程中的不足和差距，证明建立合适的改造技术策略体系的必要性。 理论研究：系统总结旧住宅改造过程中的各种理论，构建理论体系，阐明旧 住宅改造的基本特征，目的是使对设计方法的研究更具系统化和科学化。 方法研究：对旧住宅建筑改造过程中的建筑设计方法进行分析和研究，目的 是提出系统化和可操作化的设计方法，呼应理论研究，使研究更具方法论的科学 性。 策略研究：对旧住宅建筑改造过程中的技术策略进行分析和研究，目的是提 出技术可行的设计方法，使建筑研究更具有可实现性。 决策研究：在理论研究、方法分析和技术策略研究的基础上，提出建立在我 国国情及河南省现实基础上的改造决策程序。对旧住宅改造提供借鉴和指导意义 的改造决策程序。 实例分析：通过具体实例，验证旧住宅改造方法和改造技术的正确性和可操 作性，同时为其他实际问题提供可参照的具体对象。 1.3.3 论文的创新点 目前，对旧住宅建筑进行改造和再利用的现象已经得到人们的认同，一些机 构和个人对此进行了一定的实践，但是对具体的旧住宅建筑空间改造设计的理论 和方法还缺乏系统的研究。本文着重系统地研究和总结了： ①适应河南地域情况的旧住宅居住空间改造设计标准与方法； ②旧住宅厨卫空间改造设计的标准与方法； ③旧住宅公共空间改造设计的标准与方法。 研究中，查找国内在目前的实践和研究中差距与不足，针对国情和河南省的 具体情况，研究有针对性的改造技术、改造策略和设计方法。 12 2 旧住宅改造的相关理论 2.1 国外旧住宅改造的理论背景、趋势与政策 与世界各国人口老龄化社会发展趋势相似，一个国家的旧住宅占住宅总量的 比例将随着该国的城市化、工业化和经济发达程度的提高而增大。随着中国的城 市住宅建设由规模数量型阶段向质量提高型阶段转变，必须充分重视对日益增多 的旧住宅进行持续有序的改造和改善，并纳入城市住宅建设可持续发展总体规划 和21世纪住宅产业的有机构成。借鉴发达国家对城市旧住宅的改造发展理论政策 与经验是十分必要的①。 2.1.1 国外旧住宅改造的理论背景 世界主要工业化国家的城市住宅建设大体经历了三个发展阶段：大规模新建 阶段、新建与维修改造并重阶段和对旧住宅更新改造现代化为重点的阶段②。 二战结束初期，西方国家面对满目疮痍的城市，都雄心勃勃地制定了重建城 市的宏伟规划，似乎在城市建设上大干一场的机会已经来临。国际现代建筑学派 的规划思想正好适应了这一需要。于是，从二战后至60年代，西方城市普遍进行 了一场以大拆、大改、大建为主要特征的大规模改造运动。政府官员和建筑师们 都沉浸在建设宏伟城市的狂热中，极少考虑如何保护历史文化遗产的问题。结果， 这场大规模改造使不少城市损失了一批有价值的历史建筑，也破坏了城市独特的 历史风貌。这时旧住宅改造基本处于停顿状态。而对待旧住宅，很多国家采取了 大拆大建的态度，忽视了它们存在的价值。 20世纪60年代末至70年代，西方城市的大规模改造运动遭到社会各界特别是 学者的激烈批判与否定，政府官员和建筑师们才从大拆大建的狂热中猛醒，认识 到历史文化遗产的价值，对一批历史建筑的拆毁有了“切肤之痛”，开始从心底 焕发出一种对历史文化遗产的珍爱之情。在这种背景下,60年代末至70年代，国际 上兴起了一股历史文化保护的新潮流，相应的国际文件频频出台。人们对历史文 化保护的认识经历了一个逐渐深化的过程，即从开始不认识到仅认识到保护可供 人们欣赏的建筑艺术品，继而保护各种能作为社会、经济发展的见证物，再进而 保护与人们当前生活息息相关的住宅建筑以致整个城市。 这个时期，出台了很多有关旧建筑保护的公约和条例。在这些条例和政府制 定的有关旧建筑的保护法规政策的指导下，欧洲的旧住宅保护逐渐成为了欧洲城 市历史文化保护的一部分。在城市发展中得到了应有的重视和保护。 ①王晓鸣. 国外城市旧住宅(区)改善研究. 城市规划. 1999,(5),P54~57 ②韩毅. 国外旧住宅区更新改造的政策和再开发研究. 工程建设与档案. 2005,19 (3),P234 13 20世纪70年代后，各国在基本解决住房困难问题后逐渐重视旧住宅维修 (maintenance)与更新改造(renewal and modernization)。20世纪70年代末北欧国家 的城市改造由拆除重建进入以保护、改善和插建为主的更新阶段，政府对改造旧 住宅的经济补贴增加，并以法律保证居民参加改造过程。欧美发达国家普遍采取 了保持历史住区风貌延续性原则①，通过修旧如旧、内部设施现代化、风貌特色重 建等方式，提高有历史保留价值住宅(区)的市场价值和居住功能及环境，使之成 为城市住房建设中的历史保护与发展见证。美国着重研究维护旧城居住区建筑历 史风貌，使旧住房外面整修如旧而内部设施不断现代化②。 至80年代，欧洲各国的建筑日常维修改造资金投入每年递增6～10%，旧住宅 维修改造总额占住宅建设总额的1/3～1/2。瑞典1983年的维修改造投资占建筑业 总投资50%，1988年旧房维修改造工程占建筑工程总量的42%。英国从70年代改变 大规模拆旧建新的住宅建设方式，转为保护性维修改造和内部设施现代化更新， 把旧住宅维修改善作为住宅发展计划的中心③，1978年改造修建投资是1965年的 3.76倍，1980年旧房维修改造工程占建筑工程总量1/3④。进入90年代，在国际建 筑业新建市场日渐萎缩的情况下，以旧住宅为主要对象的建筑维修改造业正发展 成为“朝阳产业”⑤。 西方其他城市化和 工业化起步较早的国家， 经历了长时间的城市和 建筑理论和实践的发展 之后，对旧住宅改造的理 论与实践也有相当积累。 比如： 20世纪60～70年代， 苏联的社会制度为居民 住宅的建设提供了良好 的保证条件，这一时期俄 罗斯各城市所建成的住  图 2.1 苏联 70 年代建造的砖混住宅 Fig2.1 The Soviet 1970s brick mixes residential construction 资料来源：E·C·普鲁宁,霍晔.俄罗斯大城市住宅建设趋势. 世界建筑导报.1998,(3),P26 ① Marie Ennis. The stractural Engineer Specializing in Historic Preservation Projects. Civil Engineering. 1994, (8),P17~18 ②LeRoy Johnson, Jr., Editor. Handbook of Maintenance Techniques-for Building Conservation in the Strand Historic District. Galveston, Taxas. USA. 1985,P56 ③nwall. UK. 1996,P13 ④王晓鸣. 国外城市住宅技术管理的发展. 住宅科技. 1990, (3),P18~20 ⑤Ranko Bon. The Future of International Construction-Secular Patterns of Growth and Decline. HABITATION, 1992, (6),P23 14 宅总面积达15亿平方米之多。这些住宅现况不尽相同，约有15%的住宅因老化或过 时已被拆掉，有些住房状况良好，老化的程度尚未超过30%，这种类型住宅改造的 工作量非常巨大（图2.1）。 在莫斯科及俄罗斯其他大城市实行的“波形”改造方案是在60～70年代住宅 小区的一些空地上先建一些12～16层的高层住宅，然后将周围应改造或拆除住宅 中的居民迁入新楼，完成老住宅的改造。也可在拆除住宅的位置上重建新楼，然 后再将其他老楼拆除或改造，以此循环，这样可以避免居民在城市小区中间进行 搬迁。近年来形成了改造这类住房的一些原则性做法：对住宅平面布局重新规划， 用连接相邻住宅的方法扩大每户住宅的面积，增加房间数量，进行某些新工艺的 保温、装修工作①。 日本政府在推进新建住宅区的同时，也非常重视旧住宅的改造，即所谓的“市 街地住宅密集地区再生事业”，以便更充分有效地利用旧住宅区。主要改造手段 有②：①重建：初期（1955～1964年）供应的住宅，即属于最早建的公团住宅，面 积小，平均38m2，房间少，设备陈旧，而且老化严重，但是这些房屋地理位置好， 占地面积大。公团作出规划，将17万户早期住宅分期分批全面重建，以实现合理、 有效地利用土地，为居民提供更多的优质住宅；②扩建：中期（1955～1974年） 提供的住宅。它与初期住宅相比，整体住宅水平提高了，但大多数面积较小。因 此，对中期建设的小面积住宅，通过增建一室来保证用户有足够的居住面积；③ 两户合一户：1975年以后建设的住宅，则通过将这些住宅中两户小型住宅改造成 为一户住宅，以谋求住宅的大型化和设备水平的提高；④空房的特殊修缮：对相 当陈旧的住宅，要进行特殊的修缮，使室内装修、设备彻底更新；⑤有计划地维 修各种部件；除进行日常维修外，还要定期进行更换装饰材料的维修工程。 国外在旧住宅改造的实践同时也产生了很多的相关设计部门和产业，旧住宅 的改造成为了他们建筑活动之中极为重要的一部分。这个产业带动了社会经济和 文化的发展，为西方社会的可持续发展提供了条件。国外各国的旧住宅改造通过 实践摸索出了一些可行的改造方式；对待旧住宅改造的态度也都比较谨慎，“推 光式”的改造被彻底否定；对于旧住宅改造带来的社会问题都有了比较全面的认 识。越来越多西方人认识到，新建筑再雄伟，也替代不了那些蕴涵着文化魅力的 老建筑。 这同我们国家的对旧住宅的态度形成了鲜明的对比。说明了我们和发达国家 在这方面的认识存在很大的差异，这需要更多的借鉴欧洲成功的改造经验。 ①E·C·普鲁宁,霍晔.俄罗斯大城市住宅建设趋势.世界建筑导报.1998,(3),P24~27 ②亦东.日本解决住宅问题的成功之举.中国房地产金融.1994, (2), P45~48 15 2.1.2 国外旧住宅改造的趋势与政策 当住宅建设和城市化水平达到较高程度后，将难以避免地出现城市住宅（区） 衰退(decline)问题。主要体现在：城市住房大多逐渐老化或标准过低；城区经济 衰退和大城市中心人口过度外迁；城区住房和土地价格不断上涨使旧住宅改造日 益困难；居住环境劣化，住区传统经济基础损耗严重等。 因此，欧洲一些政府于二十世纪70～80年代相继制定了鼓励旧住宅改造的政 策，使旧住宅改造成为了大拆大建后解决城市居住问题的主要方式。 ①德国旧住宅改造的政策 德国对于旧住宅改造的政策主要是体现在法律法规和政府资助方面。德国涉 及住宅的法规体系层次很多，内容丰富，条款细致。 德国一系列的有关住宅的法规中规定了“联邦、州、地方和地方联盟必须通 过对住宅的特殊优惠政策措施把住宅建筑当作一项紧迫的任务来资助，这些措施 根据(住宅)大小、设施、租金和负担，适应“泛的居民阶层(福利住宅)”①。这说 明了住宅建设对历届政府工作的重要性。 政府对于旧住宅改造给予了相当经济政策上的支持，很多居民可以获得国家 提供的住房福利。政府投入大量资金部分直接用于改造旧住宅，部分用于资助居 民对房屋进行自助改造。 “政府公共基金”是在1981年为配合柏林州政府对规定区域内居民自助改造 的资助设立。其基本内容为：对在特定改造区域内的建筑进行改造，资助最多每 平方米1200马克的改造费用；对于技术含量较高的改造项目，最高资助金额可视 情况提高；规定政府只资助项目的纯改造费用，约占整个改造费用的80%，其他20% 的改造费用(例如，银行贷款利息等)由自助团体负担。此基金一直保留至今，给 柏林的旧区更新中的旧住宅改造注入了动力。 具有重要影响力的IBA项目在克劳依茨贝克地区的旧建筑更新过程之中，确立 了12项原则，并在1983年的州议会获得通过。具体内容②： 1）更新的规划和实施必须同现时的居民和企业主共同进行； 2）规划者，居民和企业主对更新的目标和措施应协调一致，技术和社会的规 划必须紧密配合； 3）克劳依茨贝克的特征必须保留，必须唤起对危旧地区的希望和信心，紧迫 的房屋危险必须立即排除； 4）平面的谨慎改变可以是新的住宅形式； 5）建筑状况应通过少量的拆除，街区内部的绿化和立面造型来改善； ①李振宇. 城市住宅城门卜－柏林与上海住宅建筑发展比较. 东南大学出版社,2004,12,P103 ②李振宇. 柏林－上海住宅建筑发展比较研究. 同济大学和柏林工大联培博士论文,2002/12, P224 16 6）街道、广场、绿地等公共设施必须根据需要来更新和补充； 7）涉及到的分配权和物质权必须在社会规划中确定； 8）城市更新的决定必须公布，并尽可能现场讨论，涉及者的代表权必须加强； 9）获得同意的更新方案需要明确的经济保障，经费必须尽快拨给； 10）要发展多样化的实施者，委托修复任务和建筑措施必须分开； 11）从1984年起，根据这个方案进行的城市更新必须被保证。 ②英国旧住宅改造的政策 英国对旧住宅改造的政策中旧住宅维修改善作为住宅发展计划的中心。控制 管理重点有①： 1）提高修房效率，将定期维修费用支出比例提高到占维修总费用的60～70% , 因住房损坏后维修费比正常维修费高30～50%； 2）旧房调查评定，确定居住最低标准和满意标准作为维修改善依据； 3）分析旧房结构体系优劣，英国建筑研究所在80年代已评价了二次大战后全 国2000多种预制混凝土结构住房，如发现某种体系不适继续使用，即通过立法规 定为不安全建筑，房主有权获得当地政府补贴进行维修改造； 4）鼓励营造商开发配套维修改造技术，政府择优认定推广，以降低成本造价 和提高改善质量； 5）采用计算机管理，英国全国房产管理计算机中心储存了每户住房资料并与 各城市房管所联网，还设有住房维修改造辅助决策系统。 ③法国旧住宅改造的政策 法国于20世纪70年代逐渐对60年代的建设进行反思和提出批判，认为60年代 的建筑高度的规定提高了城市密度，由此带来难以解决的城市交通问题，必然影 响现己存在的旧建筑，人们会逐渐失去历史的巴黎。出于这反省，这一时期巴黎 的城市规划中注重保护老城中城市生活的多样性，并且对于老城中新建建筑的高 度给予明确的限制。为了保持居住和工作的的协调关系，阻止更多居民向郊区迁 移，保持城市中恰当的人口密度，暂停了对办公楼的建设。 1977年，巴黎的第一个土地利用规划形成，这一规划开始系统研究适合不同 地区的建设管理规定，并重新回到对传统街道和社区的考虑，其中很重要的一点 是重新调整了建筑高度，将市中心的建筑高度限制为25米以下，在城市环线米。这高度规定一直沿用至今。对于巴黎保持城市总体特征起到了重要 作用。 政府在旧住宅改造中，给予旧房改建减税和补贴，为了鼓励房东将多余的房 屋出租而不是空置，出租房屋的房东能够享受更多的免税。如修复一幢用于出租 ①王晓鸣. 国外城市旧住宅(区)改善研究 .城市规划. 1999,第 23 卷第 5 期,P57 17 的旧房需要花费350万法郎，则房东在自付150万法郎之外，其余150万可减免税， 50万为各种政府补贴①。 从以上欧洲各国对旧住宅改造的政策，可以看出这些国家通常采取的旧住宅 （区）改善政策有：1)升级改善，保留城市特征，即认为住区政策实质是对主要 城市尤其是老城市面貌和环境的升级，重点是修复更新陈旧住房和改善住区环境 ②；2)修正改善，改善条件，满足需要，即制订新政策，以城市更新为重点，通过 分区规划，限制市郊发展，鼓励社会参与，恢复旧城内部居住吸引力，改善旧住 宅区质量；3)经济改善，即通过复苏旧城萧条经济状况，带动旧住宅区改造升级③； 4)居民和企业主共同参与；5)少量拆除，补入新的建筑形式；6)作出的决定公开， 让公众参与讨论。 这些国家通常采取主要的改善措施有：1)修订住宅建筑标准，促进旧房更新 改造；2)制订旧住宅（区）改造修复规划；3)给予经济保障，采取减税、借贷、 补贴等经济措施资助私人及合作社改造旧房④；4)为低收入者提供帮助和贷款，使 他们继续住在改造后的住宅中；5)修改住宅租赁法规，鼓励私营企业承接公共住 房维修管理⑤；6)发展多样化的实施者。 2.2 国内旧住宅改造的理论背景、趋势与政策 2.2.1 国内旧住宅改造的理论背景 由于长期历史原因形成的“重住宅新建、轻改造维修”观念和体制影响，导 致我国城市旧住宅失修老化和功能劣化的状况相当严重，改造规模和水平远远不 能满足城市发展和住宅改善的实际需求，大量住宅提前损耗或拆除报废，造成国 家和社会住宅资产大量流失和住宅历史风貌严重破坏。这种城市发展过程中对旧 住宅资源的“挥霍性耗费”，不仅与世界发达国家相比有很大差距，而且直接影 响到我国城市住宅建设可持续发展和小康居住目标的全面实现。 城市旧住宅实有数量和占住宅总量比例的增加是已被国外住宅建设演变证实 的住宅发展必然趋势。我国城镇现有住宅总量飞速增长，其中近一半为老化加速 的不成套住宅，并将在下世纪初叶逐渐进入“住宅高龄化”和大修改善高峰期。 与此同时，住宅建筑市场由新建项目为主向维修更新改造等项目为主的“市场逆 向化”转变进程已经开始。了解国外城市旧住宅（区）改善的发展途径和理论方 法，研究制订适合中国国情的城市旧住宅（区）改善发展规划与实施政策，是十 ①王晓鸣.国外城市旧住宅(区)改善研究.城市规划.1999,第 23 卷第 5 期,P57 ②王晓鸣.国外城市住宅技术管理的发展.住宅科技.1990, (3), P18~20 ③ Ranko Bon. The Future of International Construction-Secular Patterns of Growth and Decline. HABITATION, 1992, (6), P23 ④ E·C·普鲁宁,霍晔.俄罗斯大城市住宅建设趋势.世界建筑导报.1998,(3),P24~27 ⑤亦东.日本解决住宅问题的成功之举.中国房地产金融.1994, (2),P45~48 18 分必要而紧迫的工作，我们需要开拓思路，从中学习经验和吸取教训，发挥它对 我国今后的城市建设和城市改造的借鉴作用。 另外，可持续的人居发展理论和均好性的设计理念也为我国的旧住宅改造提 供了理论依据。 ①可持续的人居发展理论 “可持续发展”理论己在全球范围内得到广泛 而深入的讨论。“可持续发展”具有丰富的内涵，它的主要原则有公平性原则、 可持续性原则、和谐性原则、需求性原则、高效性原则。这些原则为旧住宅（区） 的更新改造提供了重要的理论依据。如在新建成的住区的环境品质不断提高的同 时，为居住在旧住区中的住户在适当的时间内改善居住条件，以适应社会发展， 体现公平性原则；发掘旧住宅的潜在价值，体现可持续性原则；通过旧住宅（区） 的更新改造，缩短新旧差距，以体现和谐性原则；重视居民不断发展的居住需求， 以体现需求性原则；通过更新完善，提高旧住宅（区）资源的使用效率，以体现 高效性原则等。有效的旧住宅（区）的更新改造无不充分利用旧住宅（区）的社 会资产，有助于“可持续人居发展”目标的实现。 ②环境均好性理念 随着社会主义市场经济的确立，社会文明的进一步发 展，住房建设逐渐转变观念。“均好性”便是当今重要的住宅建设新理念。“均 好性”的核心在于市场取向，具体表现在以下方面： 1)规划设计根据不同购房对象的需求，不仅要做到全局成功，还要争取户户 满意，使用户有多种选择的余地。开发商首先要考虑的是小区中有哪些房子可能 不好卖，如何弥补和改善，而不再只是刻意营造那些抢手、好卖的卖点； 2)小区的总体规划、公共设施、环境绿化等考虑共享性，尤其是绿化景观要 流入组团，以营造亲切融合生活气息浓厚的氛围。旧住宅(区)更新改造过程中也 应该注重均好性理念的应用，更新改造的目的不是片面的局部的改造而是整体的 提升； 3)均好性还应体现在对小区外部景观环境的共享性，争取使小区内每户都能 分享到小区外的景观，例如山景、江景等。 2.2.2 国内旧住宅改造的趋势与政策 建国以来，我国城市旧住宅更新改造活动及政策，根据不同经济建设阶段， 可划分为6个时期①： ①1949～1957年经济恢复与“一五”计划时期 1952年，国家内务部提出了“统一管理，以租养房”和“奖励修建、保养现 有房屋”的公房和私房管理政策，同年国家还颁布了“国防第一，工业第二，普 通建设第三，一般修缮第四”的基本建设方针，突出强调了对旧房修缮改造工作。 ①费彦. 次新房更新改造的技术与策略. 同济大学硕士学位论文. 2000. P16~17 19 该时期完成了一批城市旧住宅区改造工程，如北京的龙须沟、上海的肇嘉浜等旧 区改造、广州的木屋区改造等，明显改善了城市棚户陋屋区居住条件和城市面貌。 但从1955年开始，各地执行中央关于降低非生产性建筑造价标准的调整政策，将 当时住宅造价由90元/m2硬性降至20～30元/m2，因而建造了大批低质简易住房， 成为当今较多城市中危房简屋的主要构成。 ②1958～1965年“二五”计划与经济调整时期 1958年，在全国经济“”背景下，全国第一次房产工作会议提出了“大、 中、小城市要分别将现有2m2、3m2、4m2的住房水平在5年内提高到4m2、5m2、 6m2水平”的发展政策未能实现，至60年代初才逐渐恢复正规。1962年国家计委 颁发《城市住宅维修注意事项》和《关于城市旧有住宅翻修项目划分问题》等政 策，要求房租专款专用，保证房屋经常维修和改建扩建，如武汉市在此期间完成 了解放大道板棚房改造等工程。但随后1965年推行了“设计革命”和“干打垒” 住宅建设政策又一次造成住宅建造功能质量降低，增加了现阶段对60年代建造住 宅的利用改造难度。 ③1966～1976年“”与住宅建设停滞时期 由于政治经济等多方面原因，该时期我国城市住宅建设管理体制混乱。新建 住宅数量很少，旧住宅普遍失养失修，老化衰退严重，更新改造活动停滞不前， 形成我国住宅建设发展史上的巨大历史欠账。 ④1977～1985年住宅建设快速发展和旧住宅更新改造模式探索时期 1978年3月国务院在《关于加强城市建设工作的意见》中提出“要狠抓现有设 施维修养护和旧城区改造”的政策。1981年原城乡建设环境保护部在湖北襄樊市 召开全国城镇房屋管理维修工作会，提出了必须执行住房新建与旧房维修、改造、 挖潜并举的住宅建设政策。1985年国家首次颁布《城乡住宅建设技术政策》，明 确了加速旧有住宅改造的7项政策： 1）开发新住宅区要与加速改造旧住宅区相结合； 2）制定房屋质量等级评定标准，有计划地对旧有住宅和住宅区分别采取保留、 改建和新建的措施； 3）逐步改善旧住宅区的基础设施和环境； 4）提高城乡既有住宅抗震、抗风和其他抗灾能力； 5）改善村镇旧房的通风、采光、防潮、卫生条件； 6）改善城乡公共厕所的卫生条件及其分布； 7）加强旧房改造、维修、保养技术和措施的研究。 随着该时期城市住宅建设的快速发展和住房制度改革的起步，还开展了对房 屋完损等级评定、修缮范围标准、旧城改造开发、房屋拆迁管理、维修技术管理 20 等政策标准研究和实施。初步形成了我国城市旧住宅更新改造的发展轮廓体系。 这一时期，各地城市都完成一批较有影响的旧住宅改造试点工程，如上海蓬莱路 303弄旧住宅街坊改造、哈尔滨36棚旧居住区改造等。国家还投资几十亿元对北方 地震影响区域内旧住宅进行了我国建筑史上首次大规模加固改造修复活动。1985 年完成的第一次全国城镇房屋普查首次查明了城市住宅规模数量、类型构成及使 用状况，为制订完善城市旧住宅更新改造发展政策与可行途径提供了决策依据。 ⑤1986～1995年住宅建设持续发展和旧有住宅更新改造机制初步形成时期 这是建国以来城市住宅建设和旧有住宅更新改造的最好发展时期。主要表现 在： 1）改造研究活跃 例如：1986年在北京成立全国房屋修缮施工专业委员会， 1988年在武汉召开全国首届城市住宅维修管理研讨会，1992年和1994年分别在北 京和上海举办旧城改造国际研讨会等。中国政府在《中国21世纪议程》中提出了 旧住宅改造行动方案，一是研究改善居民住房条件的对策和发展规划，二是结合 旧城改造和危旧房改造建设住宅示范工程。这一时期还完成了《城市住宅技术管 理现代问题研究》、《旧住宅区与旧住宅利用改造研究》等一系列重要国家课题 及地方专题研究，如《北京市危旧房改造技术政策研究》等。 2）重视改造立法 经过10年努力，基本形成了旧住宅更新改造国家和地方 城市两级政策法规体系，如国家颁布了《城市房屋拆迁管理条例》、《危险房屋 鉴定标准》等20多个相关法规标准。 3）改造政策方式多样 各地城市抓住改革开放和经济发展历史机遇，制订 了适应当地特色的旧房改造政策和实施办法，取得明显成效。例如，哈尔滨市通 过多方筹资政策建立旧房改造“自我造血机制”，实施房地产开发中“收取非经 营性环境差价”和“抽肥补瘦，以丰补欠，自我平衡，同步运转”等政策，解决 了全市危房改造资金难题；西安市制定了“低洼危旧棚户区危旧房改造工程”专 项政策和实施方法；合肥市把旧住宅改造列为旧城综合发展规划的重点；广州市 推行“多方筹资，以商换住”等政策，己基本完成旧城市中心危旧房改造；武汉 市探索住宅合作社改造危旧住宅扶持政策和旧公房使用权有偿转让促进旧房改造 政策；苏州市制订保护发展传统居民环境、实现小康型更新改造的综合发展政策 等。 4）示范工程引导推广 各城市均在旧住宅改造政策引导下完成了一批旧住 宅更新改造示范工程。如北京有、小后仓、德宝小区、东南园等不同类型改造样 板工程；上海有张家宅、武定坊、引线弄等街坊改造示范项目；天津市的文明里、 吴家窑改造（图2.2）、西南楼改造；苏州的桐芳巷、十梓街改造试点；广州的万 松园、金花街改造；成都的西大街、常州的和平西村、昆明的工人新村改造试点； 21 武汉的棉花街旧房使用改造等。 5）实现改造机制转变 这一时 期，城市旧住宅更新改造模式经历了 “旧房改造→旧区改造→旧区再开发 →旧住宅（区）居住环境可持续发展” 四个转变阶段；更新改造投资由“政府 单位补贴”向“政府企业投资、市场融 资经营、社会居民参与”等方式转变； 更新改造动力由“福利行政驱动” 向 “市场法制推动”机制转变；旧住宅更 新改造决策和旧城市更新改造、经济产 业调整等密切结合，与旧城资源利用和 环境改善均衡协调发展。 ⑥1996～2010年实现小康居住目 标和旧住宅更新改造产业化新时期  图 2.2 天津市吴家窑改造 Fig2.2 Tianjin Wu geku transformation 资料来源：作者自摄 国家“九五”、“十五”计划和2010年国民经济发展规划明确提出了实现城 乡住宅小康目标，并把住宅建设列为国民经济支柱产业，建筑业的重点发展领域。 于90年代中期全面启动的国家重大科技产业工程——“2000年小康型城乡住宅科 技产业工程”正式列入了“城市旧住宅小康更新改造”内容，要求尽快建立与我 国跨世纪住宅产业发展相适应的旧住宅更新改造政策框架，及其市场化、产业化 发展途径。 面对城市旧住宅总量持续增加和住宅“大龄化、老龄化”对更新改造的迫切 需求，我国城市住宅建设由追求规模数量转向改善功能环境的“建设逆向化”进 程已明显加快。例如，上海市已开始实施对全市约1000万m2旧住宅进行成套成街 坊改造规划，并与旧城改造和旧有公房出售同步实施；北京市1998年启动对城镇 居民住宅配电设施改造工程，改造范围包括1995年前建造的住宅单元或楼房、平 房和筒子楼等。 目前，我国旧住宅改造还存在的问题和不足，主要体现在以下几方面： 1）多处采用“推光式”改造。虽然有改造成功的实践，但是对待城市中大量 存在的旧住宅最普遍的方式还是“推光”重新建设； 2）改造过程中资金问题。由于原有住宅进行保留改造，因而只能安置原有居 民。这样就造成了开发商无利可图的状况，这时采取了建筑加层等措施来增加房 源，这样造成了原有居民生活质量相对下降； 3）缺少相关的法规。由于缺少立法，因而很多有保护价值的历史街区缺少保 22 护，被强行拆除； 4）异地安置的问题。由于拆毁了很多旧住宅，居民的异地安置问题就成为了 一个主要问题。很多居民不愿意离开世代生活的老城，因而产生了许多尖锐的矛 盾； 5）改造模式单一。缺少有创新的改造实践，基本局限于住宅到住宅的改造； 6）改造中缺少居民参与。改造的前期工作居民参与较少，没有选择自己喜好 的改造方式的机会。 2.3 本章小结 本章通过对国内外旧住宅改造的相关理论与实践的研究，进一步证实了旧住 宅改造的重要意义。本章为研究探索河南省70～80年代城市旧住宅的改造提供了 可借鉴的宝贵经验。 23 24 3 旧住宅居住空间改造设计 居住空间是一套住宅的主体空间，包括睡眠、起居、工作、学习和进餐等功 能空间，其空间的划分既要考虑家庭成员集中活动的需要，又要满足家庭成员分 散活动的需要，根据住宅套型面积标准

　　GB T 32610-2016_日常防护型口罩技术规范_高清版_可检索.pdf